Echtscheiding huis verkopen of verhuren

Scheiden en een eigen woning

Indien u een eigen woning heeft en u gaat scheiden kan dit veel vragen oproepen. Blijft één van beiden in het huis wonen? Wordt de vertrekkende partner uitgekocht? Gaat u bij echtscheiding uw huis verkopen of verhuren?

Tijdelijke verhuur

Soms is het lastig na een verhuizing de oude woning te verkopen. Je huis tijdelijk verhuren kan dan een interessante tussenoplossing zijn. De woning inclusief schuld komt dan terecht in box 3 (sparen en beleggen). Dit betekent dat je de hypotheekrente dan niet meer mag aftrekken. Maar je hoeft de inkomsten uit de tijdelijke verhuur ook niet op te geven.
Na afloop van de verhuurperiode komt de woning weer in box 1 terecht en is de hypotheekrente weer aftrekbaar. Deze regeling geldt tot drie jaar na afloop van het vertrek uit je oude woning, mits het huis dan leeg te koop staat.

Samen eigenaar

Indien u beide eigenaar bent, bestaan er verschillende mogelijkheden. Verkoop van de woning is een optie. Uit verkoop kunt u een bedrag overhouden als u overwaarde heeft. Het komt echter ook vaak voor dat de hypotheek hoger is dan de opbrengst uit verkoop van de woning. In dat geval blijft u met een restschuld zitten. Hoe gaat u hiermee om?
Heb je na 28 oktober 2012 je huis verkocht tegen een lagere verkoopprijs dan de hoogte van je hypotheek, dan heb je misschien een restschuld. Je mag dan de rente en financieringskosten over die restschuld nog maximaal vijftien jaar na de verkoopdatum aftrekken.

Wie zijn huis vóór de bovengenoemde datum heeft verkocht en met een restschuld kampt, heeft pech: de rente over deze schuld is níet aftrekbaar.

Alternatieven

Een alternatief kan zijn dat een van beiden in de woning blijft wonen; dit kan door eigendomsoverdracht óf door tijdelijke verhuur aan uw ex-partner; maar ook is het een optie dat u beiden de woning verlaat en deze aan een derde verhuurt. Wij kunnen u hierover adviseren. Er is in principe veel mogelijk en u bent vrij om hier zelf afspraken over te maken die passen in uw situatie. Het voornaamste is om geen beslissing over uw eigen woning te nemen uit emotie. Neem pas een beslissing waar u ook achter kunt staan als u in de toekomst minder emotioneel bent. Tijdelijk verhuren is in veel gevallen een verstandige keuze, totdat uw situatie weer in wat rustiger vaarwater is gekomen. Vakkundige begeleiding is in dit verhuurtraject zeer belangrijk. Wij kunnen u in het gehele proces terzijde staan, van de tijdelijke verhuur tot en met uiteindelijke verkoop van uw eigen woning.

Uit elkaar gaan

Als jij en je partner uit elkaar gaan, is het aandeel dat ieder van jullie heeft in de schuld van belang voor de hypotheekrente die je mag aftrekken. Het eigenwoningforfait dat je bij je inkomen moet optellen hangt af van de mate waarin je eigenaar bent. Als ieder van jullie voor de helft eigenaar is, dan moet elk de helft van het eigenwoningforfait opgeven.

Mogelijkheid 1: Jij blijft achter

wanneer jij in het huis achterblijft en je ex-partner uitkoopt, dan ontstaat hetzelfde uitgangspunt als bij de aankoop van een eigen woning. Als je voor het uitkopen van je ex-partner een extra hypotheek moet afsluiten, dan kun je de rente over die lening uitsluitend aftrekken als je het verschuldigde bedrag volledig en binnen dertig jaar annuïtair aflost: dezelfde eis tot aflossing die ook aan normale hypotheken wordt gesteld. Dit geldt ook voor (het deel van) de oude hypotheek van je ex-partner dat wordt overgenomen.

Belangrijk: gebruik bij het bepalen van de waarde van de afkoopsom de taxatiewaarde van de woning in het economisch verkeer. Indien je hiervan afwijkt kan de fiscus dit beschouwen als een schenking of als alimentatie.

Blijf jij achter en betaal je alle hypotheekrente, terwijl het huis maar voor de helft op jouw naam staat, dan mag je toch maar de helft van de rente op de normale manier aftrekken. Het restant mag je ook aftrekken, maar dan als alimentatie. Daarnaast moet je jouw deel van het eigenwoningforfait opgeven.

Blijf jij achter en betaalt je ex-partner alle rente, dan moet je jouw deel van het eigenwoningforfait aangeven. De rente die je ex-partner heeft betaald over jouw deel van de woningschuld, mag je alleen aftrekken als die betaling onderdeel is van een onderhoudsverplichting tegenover jou.

Als dat laatste niet aan de hand is, dan mag je de rente die je ex-partner voor jou betaalt uitsluitend aftrekken als hij of zij verplicht is om de rente aan jou terug te betalen; een zogenaamde "regresvordering".

Wanneer jij achterblijft en jullie betalen beiden de hypotheekrente, dan mag je alleen de door jouzelf betaalde rente aftrekken. Bovendien moet je dan jouw deel van het eigenwoningforfait opgeven.

Mogelijkheid 2: Je partner blijft achter

In het geval dat jouw ex-partner in jullie oude woning is achtergebleven mag jij nog max. 2 jaar na je vertrek de door jouzelf betaalde hypotheekrente aftrekken. Je geeft dan ook jouw deel van het eigenwoningforfait op. Je ex geeft zijn of haar deel van de betaalde hypotheekrente en het eigenwoningforfait zelf op.

Ook als na jouw vertrek alle hypotheekrente door je ex-partner wordt betaald, moet je nog twee jaar lang jouw deel van het eigenwoningforfait opgeven. Dit bedrag kan wel worden opgeven als betaalde partneralimentatie.
Mocht je ondertussen een ander huis hebben gekocht, dan moet je ook voor dat huis het eigenwoningforfait opgeven en de betaalde rente aftrekken.

Indien je je oude huis langer dan twee jaar geleden verlaten hebben, dan geldt dat huis niet meer als eigen woning. Je recht op aftrek van de hypotheekrente vervalt in dat geval, maar je hoeft ook geen eigenwoningforfait meer op te geven.

Mogelijkheid 3: huis te koop aanbieden

Soms is het onvermijdelijk om de gezamenlijke woning na echtscheiding te verkopen. In het gunstigste geval resteert na verkoop een overwaarde. Zo niet, dan blijven jullie achter met een restschuld. Een schuld of winst moet na de scheiding worden verdeeld.

De verdeelsleutel hierbij hangt af van de verdeling van het eigendom. Bij een huwelijk in gemeenschap van goederen krijgt ieder de helft van de schuld of overwaarde toegewezen. Bij huwelijkse voorwaarden of in een samenlevingsovereenkomst kan ook een andere verdeling zijn overeenkomen. Wanneer hierin bijvoorbeeld is vastgelegd dat jij voor 40 procent eigenaar bent, dan krijg je ook 40 procent van de schuld of overwaarde toegewezen.

De hoogte van de overwaarde is ook belangrijk voor de zogeheten bijleenregeling. Indien het huis verkocht wordt en er binnen drie jaar een nieuwe woning wordt aanschaft, ben je verplicht om de eventuele overwaarde die bij de verkoop van het oude huis vrijkomt opnieuw te investeren in het volgende koophuis. Zo niet, dan is over dat bedrag geen hypotheekrenteaftrek meer mogelijk.

Alsje de woning met verlies verkoopt, dan heb je geluk bij een ongeluk: je mag dan de rente over de volledige hypotheek voor je nieuwe huis aftrekken. Ook mag je dan nog vijftien jaar de betaalde hypotheekrente over deze restschuld aftrekken.

Toeslagen

Omdat je financiële situatie na een scheiding ingrijpend verandert, kan dit ook gevolgen hebben voor je recht op toeslagen, zoals zorgtoeslag en kinderopvangtoeslag.

Wil je meer weten over de fiscale gevolgen van echtscheiding, dan kun je een kijkje nemen op een een aparte website die de Belastingdienst vorig jaar heeft ontwikkeld.

Bij echtscheiding uw huis verkopen of verhuren? Neemt u gerust contact met ons op middels het contactformulier hiernaast of bel ons direct!